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실수 없이 이사하는 현실 계약 체크리스트 & 증빙 노하우 총정리
“전세 사기 피해자 중 10명 중 6명이 특약사항을 명시하지 않았다”
이건 단순한 데이터가 아닙니다. 실제로 많은 분들이 전월세 계약서에 기본적인 내용만 적고 도장을 찍습니다. 하지만 ‘특약사항’은 계약서 본문보다 법적 효력이 강력하고, 나중에 문제 생겼을 때 법적으로 나를 지켜주는 거의 유일한 장치입니다.
이번 글에서는 현직 공인중개사와 부동산 분쟁 경험자 인터뷰를 바탕으로, 계약 시 반드시 넣어야 할 특약사항과 증빙 노하우를 상세하게 안내해드립니다.
✅ 계약서에 꼭 포함해야 할 특약사항 7가지 (실제 문구 포함)
1. 📌 전입신고 및 확정일자 허용 명시
임차인은 잔금일 당일 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있으며, 임대인은 이에 협조한다.
- 왜 필요할까?
전세사기 예방의 핵심은 ‘대항력’ + ‘우선변제권’입니다. 이 두 가지는 전입신고와 확정일자를 받아야만 성립돼요.
2. 🛠️ 입주 전/후 시설물 하자 처리 책임
입주 전 발생한 시설 하자 및 고장에 대한 보수는 임대인의 책임이며, 입주 후 7일 이내 발견 시에도 임대인이 처리한다.
- 주의!
입주 후 에어컨, 보일러 고장나면 "원래 그런 거다"는 식으로 나오는 경우 많습니다. 계약서에 안 써 있으면 보상받기 어렵습니다.
3. 🧾 관리비 항목 명시 및 변동 시 통보
관리비 항목은 별도 명세표로 제공되며, 금액 또는 항목 변동 시 사전 서면 통보 후 적용한다.
- 관리비 폭탄 방지용
계약 당시엔 7만 원이라 해놓고 실제로는 전기료 포함 13만 원이 나오는 경우도 있어요.
4. 🧹 입주 전 청소 및 해충 방역
입주 전 전문 청소 및 방역은 임대인의 책임으로 완료하며, 미이행 시 임차인이 실시하고 비용은 차감 청구한다.
- 바퀴벌레 나오는 집, 경험해보셨나요?
입주 직후 가장 흔한 불만입니다. 미리 청소 책임을 명시해야 나중에 방역비라도 받을 수 있습니다.
5. 🔒 보증금 반환 시기 명시
임대인은 계약 종료일로부터 1일 이내 보증금을 반환하며, 미지급 시 연 10% 이율로 지연이자를 지급한다.
- 보증금 못 받는 일이 정말로 많습니다.
날짜와 이율까지 명시해야 효력이 있습니다.
6. 📷 입주 전 실내 사진 및 상태 기록 첨부
입주 전 시설물 상태 사진은 계약서에 첨부하며, 이 기록은 퇴거 시 원상복구 여부 판단 기준으로 삼는다.
- 벽지 얼룩, 장판 찍힘… 퇴거할 때 트집 잡는 집주인도 있음.
7. 🚫 반려동물 여부 및 허용 범위 명시
반려동물 1마리 허용하며, 이에 따른 추가 보증금 또는 계약 파기는 발생하지 않는다.
- 반려인 필수
나중에 문제 생겨도 특약으로 방어 가능합니다.
📎 증빙 꿀팁: 나를 지켜줄 작은 습관
1. 📸 사진/영상 촬영은 입주 전, 계약일 기준으로 날짜 포함
- 스마트폰으로 촬영 시 '촬영일자' 메타데이터가 저장됩니다.
- 보일러, 수도꼭지, 창문, 벽지, 천장 곰팡이, 냉장고, 에어컨 등 상태를 모두 촬영하세요.
2. 📁 계약서 원본은 클라우드에도 보관
- 종이 계약서 분실 시, 전자 문서가 분쟁 해결에 유용합니다.
- PDF 스캔 + 네이버 MYBOX, 구글드라이브 등에 업로드 추천.
3. 🧾 보증금 및 월세 이체 내역 캡처 후 정리
- “입금 안 됐다”는 분쟁, 실제로 발생합니다.
- 이체 화면, 계좌명 캡처 후 계약서 번호와 함께 저장.
4. 📬 문자 or 이메일로 특약 협의 내역 남기기
- “구두로 얘기했는데요”는 증거가 아닙니다.
- 카카오톡, 문자, 이메일로 남겨두면 법적 증거로 활용 가능.
💡 진짜 사례 한 줄 요약
- ✔ 보일러 고장 나도 계약서에 없어서 임차인이 고친 사례
- ✔ 전입신고 안 된 줄 몰랐다가 보증금 날린 신혼부부
- ✔ 입주 직후 바퀴벌레 나왔지만 방역 약속 없었다는 이유로 거절된 사례
📍 요약 체크리스트 (복사해서 계약할 때 사용하세요)
[ ] 전입신고 및 확정일자 명시 [ ] 하자보수 책임자 명시 [ ] 관리비 항목 세부 명시 [ ] 청소 및 방역 여부 기재 [ ] 보증금 반환 시기 & 이율 [ ] 시설물 상태 사진 첨부 [ ] 반려동물 조건
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